保有期間と期間終了時の換金方法

2011.10.28

最大のポイントは、保有期間と期間終了時の換金方法をあらかじめ計画しておくことである。わが国では、出口戦略という概念は、不動産証券化か導入され、外資が下がりに下がったわが国の不動産をさかんに買っていたころの現場でようやく聞かれ始めた。不動産証券化ビジネスの改革、成長とともに、日本人にもじわじわと理解されていった。外資の行動から、日本人が学んだのである。米国で出口戦略が真剣に検討されるようになったのは、1990年代初頭以降と言われている。

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それ以前は、日本と同様、不動産投資は「いつごろ、どのように売るか」ということはほとんど考えずに行われていた。出口戦略を立てる目的はいろいろだ。ディベロッパーにとっては、次の新規開発のための資金を確保するために重要な検討項目となる。次の資金需要が必ずしも必要ではないローカルな不動産業者は、あえて「出る」必要がないのでむしろ継続保有を選択するだろう。プライベート不動産ファンドなどは、投資期間が比較的短いので、出口戦略は必要だ。高いＩＲＲを確保できる状態になれば、迷わず「出る」のは、投資家の資金を背負っているのだから当然の行動だ。保有している中途の段階で、それまでさほど必要ではなかった出目戦略が必要となる場合もある。例えば、近隣に競合不動産が建ち優位性が薄れたり、機能的・物理的な陳腐性が高まったりして思うようなリターンが望めなくなったなど、ある一定の基準をクリアーできなくなったときには、新規に出口戦略を立てる、あるいは以前の出口戦略を練り直すという必要が出てくる。




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